首页 > 社区养老 > 养老社区“移居路”的待解难题
太和养老网讯：中国房地产近十年来已逐渐成熟，而面对老龄化人口急剧增加的今天，养老地产自然也成为了各路投资者热捧的投资领域。
据不完全统计，目前全国有80家房地产商进入养老地产领域，涉及养老地产项目百余个；中国石（600028,股吧）、中国水电这样的央企也涉足养老地产；保险企业更是养老地产的主要投资者，《中国老龄产业发展报告（2014）》显示，泰康人寿、中国人寿（601628,股吧）、中国平安（601318,股吧）、新华保险（601336,股吧）、合众人寿、中国太平、中国人保等7家保险企业已经进军老龄房地产业，投资规模约1000亿元。与此同时，一些国际知名的养老服务集团、房地产投资基金等投资主体也开始进入这一领域。
2014年年底，养老保险破除“双轨制”坚冰终于有了确切消息，随即，保监会下发了《养老保障管理业务管理办法（征求意见稿）》，对养老保障管理业务进行规范。两个连续动作进一步激发了商业养老险市场的活力，让各路意欲投资养老产业的资金对未来的发展充满憧憬。
在近几年的借鉴与探索之中，我国养老服务市场目前形成三股力量，分别是保险公司、房地产商和零散的小规模护理机构。与房地产商相比，保险资金特别是寿险资金具有长期性的优势，谋求的是长期稳定的回报。于小规模的护理机构而言，零散经营的模式使之很难形成规模，无论是盈利能力还是可持续运营方面都面临着巨大挑战。
保险业和养老产业具有天然紧密的内在联系。从满足当下需求的老年人保险产品，到前置二三十年的养老保障计划，再到彰显战略投资眼光的养老社区规划，保险业与养老产业可谓相得益彰。而这一重要的社会服务业，其地位也在近几年发生着显著的变化。从商业保险是社会保障制度的“有效补充”，到商业保险是社会保障制度的“重要组成部分”，再到保险“新国十条”强调“把商业保险建成社会保障体系的重要支柱。商业保险要逐步成为个人和家庭商业保障计划的主要承担者、企业发起的养老健康保障计划的重要提供者、社会保险市场化运作的积极参与者”。
眼下，保险主体通过股权、债权、基金等投资工具积极参与养老产业投资，一方面，参与公立医院改革和医疗保健设施建设；另一方面，探索养老产业发展模式，多个养老社区正在不同阶段成长中。在不久前的一次公开访谈中，保监会副主席王祖继透露：“这两年如果顺利建成，可以达到4万多张床位。”
养老社区模式在养老制度较为完善的美国得到认同和推广。美国虽然有比较好的退休养老制度，但老年生活的孤独感却不是靠社会保障制度就能够解决的，因此，越来越多的美国老人喜欢在社区养老。不过，尽管养老社区在美国获得广泛认同，但“移居”到中国，却面临着待解难题。
首先，美国不少养老社区的所有者实际上是非营利机构，政府对这些养老社区有不少税收上的优惠甚至是资金上的补贴，而目前我国对商业保险建设养老社区仅有政策层面的支持。美国Rosewood养老社区一年的运营预算在1400万美元，共有147名全职员工，2013年该社区盈利只有10万美元，社区运营一直处于持平或者微利的状态。据了解，该社区最大的四项支出分别是人力成本、食品成本、特别护理和社区物业的日常维护，运营收入主要来自居民交的月费，而居民交纳的入门费则由基金来管理，盈利用于社区翻新和发展等。反观我国，尽管保险“新国十条”对久拖不决、坚冰难破的递延型商业养老保险税收优惠政策在顶层设计上有所推动，但“活在”文件中的政策究竟何时落地，仍是未知数。
其次，目前我国养老社区的软件服务较为落后，难以支撑养老社区规模化发展。在中国考察养老市场的日本堀田组株式会社社长河本一志认为，最难的不是建设多少养老院、托老所，所有硬件的东西，无论是设计、规划还是建造都是比较容易掌握的，但软性的内容，包括培训、护理、运营机制则需要长时间的磨合。据了解，堀田组是日本一家建筑发展商，建设了大量的日本养老院。反观我国，已建成的养老社区在细节上仍有较大提升空间，比如，社区中栏杆很粗，老人抓握很困难，有的还是金属的，冬天时老人扶上去会很冷；还有一些项目，为了追求高端，专门铺设一些大理石地面，存在安全隐患。我们应该认识到，养老社区不仅是设施、环境等硬件的堆砌，更是护理人员、运营管理者、服务标准等软件的配套，而这些配套有些时候显得更为重要。
再次，国人是否能够接受美国这种集中式社区养老的文化也是个未知数。比如在日本，老年人就更喜欢居家护理。因此，在日本，介护保险制度解决了日本老人居家养老管理系统问题。介护保险将居住在日本的40岁以上人群（包括外国人）纳为对象，其中65岁以上为第一被保险者，40~65岁为第二被保险者。介护保险费50%由国家负担，其余40%依靠各地上缴的介护保险承担，使用者自付10%。通过这一制度，对老年人所需要的介护服务进行分级，内容包括沐浴、看护、康复训练、日托、设备租借等多个种类，然后再向社会采购各种类型的服务。因此，在难以忽视的文化差异下，离开家去养老的观念能否得到国人的认同，而自愿走入养老社区的老年人，又能否从心底里认同这一养老方式，也是未知。
需要肯定的是，将保险产品与养老社区相衔接，仍是目前保险公司进军养老产业的主要商业模式。在这种模式下，养老社区会创造保险业新的增长点，其向上衔接医疗保险、护理保
